商业综合体 BAS 楼宇自控系统 + 能效管理系统：双系统协同打造高效低碳运营标杆

商业综合体作为 “高人流、高能耗、多业态” 的复杂建筑，其机电设备（空调、照明、电梯）能耗占总能耗的 75% 以上，同时需满足商场、餐饮、影院、办公等不同业态的环境需求（如商场夏季 26℃、影院 24℃、餐饮区排风加强）。传统运营模式依赖 “人工巡检 + 固定参数控制”，常陷入 “设备低效运行、能源浪费严重、业态需求适配不足” 的困境。通过 BAS 楼宇自控系统（设备执行层）与能效管理系统（能源优化层）的深度融合，可构建 “精准控制 + 能耗监测 + 策略优化” 的全链路智能体系，在保障业态环境舒适度的前提下，实现综合体运营效率提升与能耗成本降低的双重目标。

亚川科技20年专注于IBMS系统集成3D可视化数字孪生管理平台、建筑设备一体化监控系统、建筑设备管理系统、楼宇自控DDC系统、冷热源群控系统、空气质量监控系统、智能照明系统、能源能耗管理系统、FMCS厂务信息管理系统,DCIM数据中心基础设施管理系统、空气流向管理系统、消防防排烟一体化监控系统设备生产与销售配置！

一、商业综合体的运营特性与双系统核心需求​

商业综合体的核心目标是 “提升客流体验、降低运营成本、保障安全稳定”，这决定了 BAS 与能效管理系统需围绕三大需求设计，而非通用型解决方案：​

多业态环境差异化适配：商场公共区需兼顾客流舒适度与节能，餐饮区需加强排风（避免油烟积聚），影院需恒定温湿度（保障观影体验），需 BAS 实现分区精准控制，能效管理系统针对性优化各区域能耗；​

负荷波动剧烈且规律化：工作日与周末、白天与夜间客流差异显著（如周末客流是工作日的 2-3 倍），餐饮高峰（12:00-14:00）与影院放映时段冷负荷骤增，需双系统协同应对 “峰谷负荷”，避免供能失衡；​

节能与体验平衡：不能为节能牺牲客流体验（如过度降低空调温度导致顾客不适），需能效管理系统基于能耗数据挖掘节能空间，BAS 精准执行优化策略，实现 “节能不降质”。​

二、BAS 楼宇自控系统：综合体设备的 “精准控制中枢”​

BAS 作为综合体机电设备的 “操作终端”，承担着 “实时监测设备状态、精准执行控制指令、应对突发负荷” 的核心职能，是保障业态环境与设备稳定的基础。​

1. 系统架构：分布式控制，兼顾灵活性与可靠性​

BAS 采用 “中央监控站 + 区域 DDC 控制器 + 现场传感器 / 执行器” 三层架构，适配综合体 “大空间、多分区” 的特点：​

中央监控站：部署在综合体运维中心，通过专业软件（亚川科技YCS-7000）实时显示全楼设备状态（如 “1# 空调机组运行正常，当前商场温度 25.8℃”），支持运维人员手动下发指令（如 “将影院温度下调 1℃”），同时存储 1 年以上历史数据，为能效分析提供依据；​

区域 DDC 控制器：按 “业态分区” 部署（如商场东区 DDC、餐饮区 DDC、影院 DDC），具备本地独立控制能力 —— 即使与中央站断网，仍可按预设逻辑运行（如断网后维持商场温度 26±1℃），避免区域设备瘫痪；​

现场传感器 / 执行器：商场公共区部署高精度温湿度传感器（精度 ±0.5℃/±5% RH）、CO₂浓度传感器（避免客流密集时空气污浊）；餐饮区加装油烟浓度传感器、排风风机变频器；影院安装压差传感器（防止外界噪音渗入）；执行器（风阀、水阀）响应时间≤5 秒，满足快速调节需求。​

2. 核心功能：聚焦多业态的精准控制与设备保护​

BAS 的功能设计需适配综合体不同业态的特殊需求，而非单一控制逻辑，核心应用场景包括：​

（1）多区域空调系统精准控制​

商场公共区：BAS 通过 “温湿度传感器 + 客流密度传感器” 联动调节 —— 当客流密度超 3 人 /㎡（通过摄像头或红外传感器检测），自动提升空调冷量（如将冷水阀开度从 60% 调至 80%），温度维持在 25-26℃；夜间（22:00 后）客流减少，自动降低冷量，温度上调至 27-28℃，兼顾节能与夜间值班人员需求；​

餐饮区：BAS 实时监测油烟浓度，超标时自动提升排风风机转速（从 50% 升至 100%），同时联动补风风机开启，避免区域负压导致外界空气渗入；餐后高峰结束，自动降低排风量，减少风机能耗；​

影院：放映前 1 小时，BAS 自动启动空调预冷（温度降至 24℃），放映期间维持温湿度恒定（温度 24±0.5℃、湿度 50±5%），避免温度波动影响观影体验；散场后，自动切换 “节能模式”，冷量降低 50%。​

（2）照明与电梯系统智能管控​

公共区照明：BAS 联动光照传感器与时间控制器 —— 白天自然光充足时（光照强度＞500lux），自动关闭商场中庭 30% 灯具；夜间 22:00 后，仅保留走廊、电梯厅应急照明，其余区域照明关闭；节假日客流高峰，自动延长照明开启时间，提升氛围；​

电梯与扶梯：BAS 与电梯控制系统联动，通过客流数据（如商场入口客流统计）动态调整电梯运行策略 —— 周末客流高峰，自动增加运行梯数（从 4 台增至 6 台），缩短候梯时间；工作日低峰，减少运行梯数，同时启动扶梯 “无人时低速运行” 模式（转速降低 50%），节能率达 30%。​

（3）设备安全运行与故障保护​

暖通设备保护：BAS 实时监测空调机组电流、水泵压力，当冷水泵电流超额定值 10% 时，自动停机保护，避免设备烧毁；同时启动备用泵，确保供冷不中断；​

给排水系统控制：监测高位水箱液位（避免缺水导致空调停机）、污水井液位（防止餐饮区污水溢出），液位异常时自动启停水泵，同时推送告警至运维人员；​

突发负荷应对：当影院集中放映（如 3 个影厅同时开场）导致冷负荷骤增 30% 时，BAS 快速启动备用空调机组，10 分钟内补足冷量，避免温度升高影响观影体验。​

三、建筑能效管理系统：综合体能源的 “优化决策中枢”​

能效管理系统作为 “能源监测与策略优化层”，通过采集、分析能耗数据，为 BAS 提供 “为什么节能、哪里节能、如何节能” 的决策依据，是实现综合体低碳运营的关键。​

1. 系统架构：全链路能耗监测，支撑精准优化​

能效管理系统采用 “数据采集层 + 分析层 + 应用层” 三层架构，实现能耗的 “可视化、可分析、可优化”：​

数据采集层：通过智能电表、水表、热表（计量精度 ±1%）采集各业态、各区域能耗数据 —— 商场公共区、餐饮区、影院分别安装独立电表，空调、照明、电梯分回路计量；数据通过 LoRa 或 4G 传输至分析层，采集频率 15 分钟 / 次，确保数据实时性；​

分析层：部署能耗分析平台，对采集数据进行清洗、分类、统计，生成 “业态能耗占比”“时段能耗趋势”“设备能耗排名” 等分析结果（如 “餐饮区能耗占总能耗 35%，其中排风风机占餐饮区能耗 20%”）；​

应用层：通过运维大屏、移动端 APP 展示能耗数据，提供节能策略建议、能耗报表生成、异常告警等功能，支持管理人员随时查看与决策。​

2. 核心功能：从能耗监测到策略优化的全链路赋能​

能效管理系统的价值不仅是 “看能耗”，更是 “挖潜力、定策略”，核心功能围绕综合体节能需求展开：​

（1）全维度能耗监测与可视化​

能耗总览：运维大屏实时展示综合体总能耗（当前功率、今日累计能耗）、各业态能耗占比（如商场 30%、餐饮 35%、影院 25%、办公 10%）、能源流向（如电能中 40% 用于空调、25% 用于照明），让能耗分布 “一目了然”；​

分区能耗钻取：点击大屏 “餐饮区”，可穿透查看各餐饮店铺能耗排名（如 “火锅店能耗最高，月耗电 1.2 万度”）、分设备能耗（排风风机月耗电 3000 度、空调月耗电 5000 度），定位高能耗区域与设备；​

历史趋势分析：对比不同时段能耗数据（如本周与上周同期、本月与上月同期），分析能耗变化原因 —— 如 “本周六能耗比上周六高 15%，因新增 2 家餐饮开业”，为运营决策提供依据。​

（2）能耗异常告警与诊断​

实时异常告警：当某区域能耗突增（如餐饮区电表 15 分钟内功率从 50kW 升至 150kW），系统自动推送告警（“餐饮区能耗异常升高，疑似排风风机故障”），同时定位具体回路，运维人员可快速排查（如风机卡死导致过载）；​

能耗超标诊断：设定各业态能耗基准值（如商场公共区单位面积能耗≤80kWh/㎡・年、影院≤120kWh/㎡・年），当区域能耗超标时，系统自动分析原因 —— 如 “商场东区能耗超标 10%，因空调温度设定过低（24℃）”，并推送优化建议；​

计量异常监测：监测电表、水表数据连续性，若某回路数据中断（如 1 小时无变化），推送 “计量设备故障” 告警，避免因计量失效导致能耗统计不准。​

（3）节能策略制定与效果评估​

业态定制化节能策略：针对餐饮区高排风能耗，系统建议 “非高峰时段降低排风风机转速至 60%”；针对商场公共区，建议 “周末客流高峰维持 25℃，工作日维持 26℃”；策略生成后，推送至 BAS 系统执行；​

峰谷电价优化：结合当地峰谷电价（如高峰 1.2 元 /kWh、平段 0.8 元 /kWh、低谷 0.5 元 /kWh），建议 BAS 在低谷时段（22:00-6:00）启动冰蓄冷系统储冷，高峰时段释放蓄冷量，减少冷机运行时间，某综合体通过该策略年省电费超 50 万元；​

节能效果量化评估：策略执行后，系统对比执行前后能耗数据 —— 如 “餐饮区排风风机优化后，月能耗从 3000 度降至 2100 度，节能率 30%”，生成《节能效果报告》，为后续策略调整提供依据。​

四、BAS 与能效管理系统的协同逻辑：从 “控制” 到 “优化” 的闭环​

BAS 与能效管理系统并非独立运行，而是形成 “数据互通 - 策略制定 - 指令执行 - 效果反馈” 的协同闭环，两者的融合是综合体节能提效的核心：​

1. 数据层面：能效管理系统依赖 BAS 的设备运行数据​

BAS 采集的设备运行参数（如空调冷量、风机转速、照明开启状态）是能效管理系统分析能耗的 “基础素材”—— 例如能效系统分析 “空调能耗高”，需结合 BAS 提供的 “冷水机组 COP 值、冷冻水供回水温差” 数据，判断是设备低效还是负荷过高导致，避免盲目制定节能策略。​

2. 控制层面：BAS 执行能效管理系统的优化策略​

能效管理系统基于能耗数据生成的节能策略（如 “商场夜间温度上调至 27℃”“餐饮区排风风机降速”），通过标准化接口（如 BACnet、Modbus）下发至 BAS，由 BAS 联动现场设备执行 —— 例如能效系统建议 “影院散场后冷量降低 50%”，BAS 立即指令影院空调末端水阀开度从 80% 调至 40%，实现快速响应。​

3. 反馈层面：双系统协同验证节能效果​

BAS 执行策略后，将设备运行数据（如执行后的能耗、温度）反馈至能效管理系统，系统对比执行前后的能耗变化，量化节能效果 —— 如 “策略执行后，商场公共区日能耗从 8000 度降至 7200 度，节能率 10%”，若效果未达预期（如节能率仅 3%），则重新分析数据，调整策略（如进一步上调温度至 27.5℃），形成持续优化的闭环。​

五、典型应用场景：双系统协同的综合体运营实践​

1. 周末客流高峰场景​

需求：周末商场客流达 3 万人（工作日 1 万人），冷负荷骤增，需保障舒适度同时避免能耗浪费；​

协同动作：能效管理系统通过历史数据预判周末冷负荷需求（较工作日增加 80%），提前 1 小时推送 “启动 2 台备用冷机、商场温度设定 25℃” 策略至 BAS；BAS 执行后，实时监测温度与客流密度，当某区域客流超 4 人 /㎡，自动提升该区域空调冷量，避免局部过热；​

效果：周末客流舒适度满意度达 95%，同时能耗较 “满负荷运行” 降低 12%。​

2. 餐饮高峰场景（12:00-14:00）​

需求：餐饮区集中营业，油烟浓度升高，需加强排风，同时控制排风能耗；​

协同动作：能效管理系统监测到餐饮区能耗开始上升，推送 “排风风机转速提升至 90%、非营业餐饮店铺关闭空调” 策略；BAS 执行后，实时监测油烟浓度，达标后将转速降至 70%，避免过度排风；​

效果：餐饮区油烟浓度始终≤0.5mg/m³，排风能耗较 “全时段高速运行” 降低 25%。​

3. 夜间值班场景（22:00-8:00）​

需求：综合体闭店后，仅保留值班人员与安防设备，需最小化能耗；​

协同动作：能效管理系统推送 “关闭商场 90% 照明、空调温度上调至 28℃、电梯仅保留 1 台运行” 策略；BAS 执行后，实时监测设备状态，若值班区域温度超 28℃，自动开启局部空调；​

效果：夜间能耗仅为白天的 15%，年节省电费超 30 万元。​

六、实施要点与保障措施​

1. 系统选型：适配综合体多业态需求​

BAS 选型：选择支持 “分区独立控制” 的系统，DDC 控制器需具备足够 I/O 接口（适配多传感器接入），软件支持业态定制化控制逻辑（如影院、餐饮独立控制界面）；​

能效管理系统选型：选择支持 “多维度能耗统计” 的平台，可按业态、区域、设备分类计量，具备峰谷电价分析、节能策略生成功能，且与 BAS 兼容性强（支持主流通信协议）。​

2. 施工部署：减少对运营的干扰​

新建综合体：BAS 与能效管理系统同步设计、同步施工，提前预留传感器安装点位（如商场吊顶预留温湿度传感器接口、餐饮区预留油烟传感器点位），避免后期凿墙布线；​

既有综合体改造：选择非营业时段（如夜间、节假日）施工，分区域推进（先改造办公区，再改造商场公共区），施工期间临时保障业态环境（如临时空调、照明），避免影响客流体验。​

3. 运维培训：提升人员协同操作能力​

跨系统培训：对运维人员开展 “BAS 与能效系统协同操作” 培训，确保其理解 “能效系统制定策略 - BAS 执行 - 效果反馈” 的流程，能独立处理简单故障（如策略执行异常时手动调整）；​

定期演练：每月开展 1 次 “节能策略切换” 演练（如从工作日模式切换至周末模式），确保双系统协同响应顺畅，避免客流高峰时出现控制失误。​

七、应用价值：综合体运营效率与能耗成本的双重提升​

BAS 与能效管理系统的协同应用，为商业综合体带来显著的运营价值：​

能耗成本降低：综合节能率可达 20%-30%，某 10 万㎡综合体年能耗从 1200 万度降至 840 万度，年节省电费超 300 万元；​

运营效率提升：设备故障响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟，运维人员工作量降低 40%，无需人工巡检各区域温度、能耗；​

客流体验优化：各业态环境参数达标率从 85% 提升至 99%，商场客流满意度提升 20%，间接带动销售额增长；​

合规性保障：能耗数据实时统计、报表自动生成，满足政府 “双碳” 目标下的能耗上报要求，避免因能耗超标面临处罚。​

结语​

在商业综合体竞争加剧与 “双碳” 战略推进的背景下，BAS 楼宇自控系统与能效管理系统的融合已成为运营升级的必然选择。它不仅是 “节能工具”，更是 “提升客流体验、降低运营成本的核心抓手”—— 通过精准控制适配多业态需求，通过能耗优化挖掘成本空间，最终实现综合体 “高效、低碳、可持续” 的运营目标，为商业地产行业树立智慧运营的新标杆。​