湖南（源点咨询）市场调研 商业综合体定位调研分享（上篇）

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该项目位于某新一线城市的城市副中心区域，系一个正在发展中的中央居住区，项目本身是一个涵盖社区综合服务中心、商业、文体活动中心、卫生服务、社区养老等多功能复合的公共配套项目，本次调研主要针对其商业（及其他可商用的）部分。

我们的研究首先从项目本体，区域经济及商业发展背景入手，对于这样一个复合型的公共配套项目，能否进行成功的商业化运营是很大的挑战，平衡和融合内部的各个功能板块也很重要。
从基础条件来看，项目还是很优质的，地块条件、道路通达性乃至被居住区包围的这样一个小环境，设置这样一个公共配套，是必须且妥当的。

现阶段片区入住率低是关键因素，项目开业也还需要几年时间，所以我们既要考虑到商业发展的趋势，也要考虑如何匹配片区成长性的需求。

从区域发展的角度来看，该区的经济发展很稳健，临近的国家级新区辐射作用也很显著，外来人口、本地城市化人口聚集，也带动了商业的发展，著名的大型商业综合体品牌（龙湖、万达等）快速布局并开业，新业态、新品牌纷纷亮相，但这种过快的发展，对商业市场也是有一定损害的，这点我们要关注。

其次，我们重点研究了商业的竞争层面，这是和项目未来商业发展策略直接相关的重要因素。作为一个社区商业，以半径1-1.5公里作为我们的竞争空间，竞争态势很清晰：

1、大中型购物中心虹吸了该区域的主要消费需求；
2、区域内还拥有体量庞大的社区沿街商铺。此类商业经营方式灵活、供应量充足，且空置率也相当大、经营状态并不好。
可以说对项目的商业发展路径形成了夹击，大商业的特点是体量大、业态全、品类丰富，社区商铺的特点则在于亲近、便捷、灵活，在这两者之外，我们的项目必须有自己的鲜明特点和核心竞争力，使社区消费者乐意来"玩"。

（在这一部分，我们还重点研究了周边已租商租金水平，对于我们预测本案和济测算是有帮助作用的）