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首席数据官高鹏律师数字经济团队创作，AI辅助
近年来，元宇宙概念持续升温，虚拟房产交易成为新的投资热点。从Decentraland单块土地拍出243万美元“天价”，到虹宇宙内测期间虚拟房产私下交易火爆，这场数字空间的“圈地运动”正引发法律层面的深度震荡。虚拟房产炒作是否会触发《刑法》第225条的“非法经营罪”？这个问题不仅关乎投资者的资金安全，更考验着数字经济时代的法治边界。
一、虚拟房产的法律画像：数字泡沫还是新型资产？
虚拟房产依托区块链技术生成非同质化通证（NFT），其法律属性至今未被明确界定。根据《民法典》第127条，网络虚拟财产受法律保护，但具体权利形态仍存争议。从技术逻辑看，虚拟房产具有三重属性：
1. 财产属性：通过智能合约实现确权与交易，具备可转让性和价值承载能力；
2. 金融属性：部分平台允许虚拟房产抵押融资，甚至衍生出“虚拟地产基金”等金融产品；
3. 数据属性：其存在依赖平台服务器，数据安全风险直接影响资产稳定性。
这种多元属性使得虚拟房产游走于法律灰色地带。例如，山西晋城某公司虚构“华街壹号”项目，通过排号、团购等方式非法圈钱2491万元，最终因非法经营罪被查处。此案揭示：当虚拟房产脱离技术本质，沦为非法集资工具时，刑事风险便如影随形。
二、非法经营罪的“达摩克利斯之剑”
《刑法》第225条规定，非法经营罪的核心在于“违反国家规定”和“严重扰乱市场秩序”。虚拟房产炒作若触及以下红线，可能触发刑事追责：
1. 未经许可经营金融业务：
- 虚拟货币交易：根据央行等十部门《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》，虚拟货币相关业务活动属于非法金融活动。若平台以虚拟房产为媒介，变相开展虚拟货币兑换、代币发行融资（ICO），可能构成非法经营罪。
- 资金支付结算：通过虚拟房产交易实现“公转私”套现、虚构交易洗钱等行为，符合“非法从事资金支付结算业务”的构成要件。例如，某中介通过虚拟币换汇为客户购买境外房产，因涉及非法支付结算被追究刑事责任。
2. 扰乱市场秩序的兜底条款：
- 过度投机炒作：虚拟房产价格脱离实际价值，形成“击鼓传花”式泡沫，可能被认定为“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”。例如，某平台通过操纵虚拟土地稀缺性哄抬价格，导致投资者损失惨重，司法实践中可能适用《刑法》第225条第四项。
三、风险防控的“三重门”
面对虚拟房产的法律漩涡，市场主体需筑牢三道防线：
1. 合规经营：平台应避免涉足虚拟货币交易、ICO等非法金融活动，严格限制虚拟房产的金融化衍生。例如，虹宇宙通过限制转赠条件、打击私下交易，试图规避监管风险。
2. 投资者保护：参与虚拟房产交易需警惕“概念炒作”，重点核查平台资质、智能合约合法性及数据安全措施。例如，某投资者因轻信虚拟房产“只涨不跌”，通过伪造手续骗取贷款20万元，最终以贷款诈骗罪获刑。
3. 监管创新：法律需回应技术发展，明确虚拟房产的物权属性、交易规则及平台责任。例如，上海法院在处理虚拟房产纠纷时，依据《民法典》认定虚拟财产受保护，但强调需证明实际价值与控制权。
结语：在虚拟与现实之间寻找法治平衡
虚拟房产并非法外之地，其发展需以法律为锚点。当数字土地的“海市蜃楼”撞上法律红线，唯有坚守合规底线，才能避免从“财富神话”坠入“犯罪深渊”。正如经济学家宋清辉所言，虚拟土地本质是“共识游戏”，而法律正是维系共识的基石。在元宇宙的星辰大海中，我们需要的不是盲目追逐泡沫，而是构建照亮前路的法治灯塔。