一、看房前尽可能确认的事项清单
| 确认要点 | 加分项 | 可接受项 | 不可接受项 |
|---|
| 房源基础信息 | 中介提供标注承重墙的户型图、精确房龄（±1年）、近3年交易记录，明确近2年装修时间 | 户型图完整（未标承重墙），房龄误差≤2年，无交易记录但书面说明产权清晰，装修时间为近5年 | 无正规户型图，房龄隐瞒超5年，刻意回避装修时间（疑似10年以上未翻新），关键信息模糊 |
| 政策适配性核查 | 附教育局学位未占用查询截图（用25位房屋编码精准查询），产权剩余年限≥60年，银行出具贷款预审通过凭证 | 对口学校明确，学位近3年未占用，产权剩余年限≥50年，贷款政策适配性书面说明清晰 | 学位已占用且未到解锁时间（小学锁6年/初中锁3年），产权剩余年限＜40年（住宅），明确不符合贷款/限购政策 |
| 初步风险筛查 | 附不动产登记中心无抵押/查封记录截图，无共有权人或共有人全员同意出售声明 | 有抵押但卖家提供1个月内解押计划，共有权人出具公证委托书，租赁关系≤1个月到期 | 存在查封记录，共有权人未同意出售，长期租赁（≥1年且租客拒解约），有产权纠纷 |
| 周边基础配套 | 1. 公交：步行5分钟达站，线路≥8条含接驳地铁线；2. 地铁：临近支线/非换乘站（如6号线支线），避开3/1/5号线核心区段；3. 同楼层：1梯2户或2梯4户低密配置 | 1. 公交：步行10分钟达站，线路5-8条，覆盖核心商圈；2. 地铁：临近主线非高峰站点（如1号线西乡站）；3. 同楼层：2梯5-6户，无明显拥挤 | 1. 公交：步行＞15分钟达站，线路＜5条，无通勤接驳线；2. 地铁：紧邻岗厦北、布吉等高客流站；3. 同楼层：3梯8户以上，未说明户梯比 |
| 不利设施预判 | 中介提供周边1公里规划图，距Ⅰ类垃圾转运站≥30米、高架地铁线≥30米、变电站≥10米，无规划中的施工工地 | 明确周边不利设施位置（如距Ⅲ类垃圾站15-20米），无直接噪音/异味影响，不在地铁施工保护区内 | 刻意隐瞒周边垃圾站（＜10米）、高架桥、加油站等设施，房屋位于地铁50米内施工保护区 |
| 教育配套初核 | 明确对口省/市一级学校（如省一级小学），步行≤15分钟，学位锁定期已届满且解锁记录可查 | 对口学校为区重点，步行15-20分钟，学位近3年未被占用，锁定期清晰 | 无明确对口学校，步行＞30分钟，学位已锁定且解锁时间超5年，或公寓类房源无学位申请资格 |
二、现场看房需确认的事项清单
| 确认要点 | 加分项 | 可接受项 | 不可接受项 |
|---|
| 房屋主体与质量 | 1. 房梁：无裂缝、不外露，平整度误差≤2mm（手机水平仪检测）；2. 防水：厨卫/外墙无渍痕，管道接口干燥；3. 电路：配电箱为新式空开，插座插手机充电器均通电 | 1. 房梁：非承重梁有≤3cm细微裂缝；2. 防水：厨卫有旧渍痕但已修复；3. 电路：少数插座接触不良，配电箱空开无跳闸痕迹 | 1. 房梁：承重梁有贯穿性裂缝或钢筋外露；2. 防水：墙面发霉、管道接口渗水；3. 电路：配电箱为老旧闸刀，多数插座无电 |
| 空间与功能布局 | 1. 采光：南向，日照照入深度≥2米（现场计时5分钟），无暗间；2. 楼层：总楼层1/3-2/3处（如18层选6-12层）；3. 天台：独用且无渗水，有合规改造凭证 | 1. 采光：东南向，日照照入深度1-2米，仅1处暗储物间；2. 楼层：总楼层1/4-3/4处；3. 天台：共用且维护良好，无违建 | 1. 采光：北向，日照照入＜1米，2处及以上暗间；2. 楼层：底层潮湿/顶层漏水；3. 天台：违建未整改，产权不明晰 |
| 阳台与外延空间 | 1. 结构：与房产证一致无违建，栏杆高度≥1.1米；2. 排水：地面坡度明显，倒杯水10秒排净；3. 密封：外墙胶无老化，玻璃无裂缝 | 1. 结构：轻微封闭改造（未改承重），栏杆高度1.05-1.1米；2. 排水：10-20秒排净；3. 密封：胶轻微老化可重打 | 1. 结构：违建加建（如封阳台改卧室），栏杆＜1.05米；2. 排水：积水＞30秒；3. 密封：胶脱落、玻璃碎裂 |
| 密度与交通适配性 | 1. 同楼层密集度：1梯2户或2梯4户，楼道宽度≥1.5米，户门间距＞1.2米；2. 公交密集度：步行5分钟达站，站台≥8条线路（手机地图实时查），含2条接驳线；3. 地铁规避：进站无排队，非3/1/5号线压力区段 | 1. 同楼层密集度：2梯5-6户，楼道宽度1.2-1.5米，无户门对冲；2. 公交密集度：步行10分钟达站，线路5-8条；3. 地铁规避：临近主线非换乘站 | 1. 同楼层密集度：3梯8户以上，楼道宽度＜1.2米；2. 公交密集度：步行＞15分钟达站，线路＜5条；3. 地铁规避：紧邻岗厦北等超30万人次/日站点，早高峰排队超20分钟 |
| 不利设施实测 | 1. 距离：用手机测距，距垃圾站≥30米（Ⅰ类）/≥10米（Ⅴ类），距高架/铁路≥55米；2. 环境：无异味、噪音≤50分贝（手机实测）；3. 防护：不利设施周边有≥5米绿化隔离带 | 1. 距离：距小型垃圾站10-15米，距交通干线15-40米；2. 环境：仅特定时段有轻微异味，噪音≤60分贝；3. 防护：有基础隔离措施 | 1. 距离：距垃圾站＜8米、距高架＜15米；2. 环境：持续异味，噪音＞65分贝；3. 防护：无隔离带，紧邻施工工地/加油站 |
| 教育配套实勘 | 1. 距离：对口学校步行≤15分钟，校门可见且路线无阻隔；2. 资质：学校门口公示省/市一级评级，招生范围含目标房源小区；3. 氛围：上下学时段秩序良好，周边无杂乱业态 | 1. 距离：步行15-20分钟达学校，路线清晰；2. 资质：区重点学校，招生范围明确；3. 氛围：周边配套基本适配入学需求 | 1. 距离：步行＞30分钟，需横穿主干道；2. 资质：无评级或口碑差，招生范围不含本小区；3. 氛围：周边人流复杂，上下学拥堵严重 |
| 设备与装修状况 | 1. 家电：空调/热水器开机1分钟运行无噪音，外观近2年新款；2. 装修：无修补痕迹，墙面平整 | 1. 家电：开机运行有轻微噪音，外观无破损；2. 装修：局部轻微修补，不影响使用 | 1. 家电：开机无反应或噪音刺耳，机身锈蚀严重；2. 装修：大面积修补掩盖裂缝/渗水 |
三、相关证件资料核查清单
| 核查要点 | 加分项 | 可接受项 | 不可接受项 |
|---|
| 产权核心证件 | 《不动产权证书》原件，土地性质“住宅”、剩余年限≥50年，产权人身份一致，无共有权人 | 房产证原件，土地性质“综合用地（住宅）”、剩余年限≥40年，共有权人有公证委托书 | 房产证缺失/伪造，土地性质“商业”冒充住宅，产权人身份不符，共有权人未同意出售 |
| 交易相关文件 | 备案买卖合同模板，抵押房屋附抵押权人同意函，无权利限制记录 | 合同条款完整，抵押同意函约定过户前提供，无明显权利限制 | 无合法买卖合同，抵押房屋未获抵押权人同意，房屋被查封/列入拆迁范围 |
| 特殊空间与合规证明 | 1. 天台/露台：房产证标注，有独立使用权证明，无违建记录（物业证明）；2. 不利设施：无违建加建证明，不在生态控制线内 | 1. 天台/露台：共用且有管理文件，无违建纠纷；2. 不利设施：周边设施合规建设凭证齐全 | 1. 天台/露台：违建无产权，使用权有争议；2. 不利设施：房屋为违建，或临近设施无合规许可 |
| 教育配套关键证明 | 1. 学位：教育局出具的《房屋学位未占用证明》，房屋编码与房产证一致；2. 学区：学校招生办盖章的学区范围确认单，明确房源在招生范围内 | 1. 学位：线上查询截图（25位编码），卖家书面承诺学位未占用；2. 学区：最新招生简章明确包含本小区 | 1. 学位：无查询证明，或查询显示已锁定且未到解锁期；2. 学区：不在招生范围，或公寓类房源无学位资格 |
| 税费与费用凭证 | 契税/个税完税证明齐全，物业出具无欠费证明，维修基金凭证完整 | 核心税费凭证齐全，少量欠费（卖家承诺过户前结清并写入合同） | 拖欠大额税费/土地出让金且拒结清，无维修基金凭证，费用纠纷未解决 |
四、确认意向后注意事项清单
| 注意事项 | 加分项 | 可接受项 | 不可接受项 |
|---|
| 合同条款细化 | 1. 学位：明确未占用（违约赔≥10%房款），解锁时间≤3个月；2. 户口：30日内迁出（超期日付0.05%违约金）；3. 不利设施：承诺无隐瞒，若存在补偿总房款5%；4. 天台：使用权归属书面明确 | 1. 学位/户口条款清晰（违约赔偿明确）；2. 房屋及配套状况承诺完整；3. 无不公平条款 | 1. 学位/户口条款模糊（无赔偿约定）；2. 有“贷款失败算买家违约”等霸王条款；3. 未约定不利设施/教育配套不符责任 |
| 资金安全保障 | 全部房款走政府监管账户，预留10%尾款（物业交割+学位复查后支付），明确“带押过户”流程 | 首付+5%尾款监管，商贷资金银行托管，解押流程约定清晰 | 要求私下付首付（无监管），无尾款约束，未明确解押责任（可能延迟过户） |
| 补充核查与约定 | 1. 教育：教育局现场复查学位锁定，学校确认房源学区资格；2. 不利设施：规划部门核查周边设施合规性；3. 房屋：复测房梁平整度/阳台排水 | 1. 教育：线上复查学位通过，学区与描述一致；2. 不利设施：无新增规划不利设施；3. 房屋：关键尺寸误差≤1㎡ | 1. 未复查学位（有占用风险），学区与承诺不符；2. 未核查设施合规性；3. 尺寸误差＞1㎡且未补偿 |
| 交接与后续事宜 | 过户后7日内交房，卖家提供欠费结清凭证+学位解锁确认函，物业/水电现场过户 | 交房时间≤15日，卖家承诺结清欠费+提供学位证明（写入合同），过户流程清晰 | 交房时间模糊（超30日），未约定欠费责任，拒绝配合物业/水电过户，无学位解锁凭证 |
以上清单深度整合深圳本地政策（如学位锁定6年/3年、垃圾转运站分级距离标准）和实操细节，所有现场验证方法均可在15分钟内完成。若需针对特定区域（如宝安、福田）细化学区政策，或补充老旧小区不利设施排查技巧，可随时告知。
